2005年博鳌地产论坛精彩发言--该干什么干什么!!

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孙宏斌：顺驰是在狂风暴雨下成长起来的大树

主持人：接下来我们有请顺驰集团董事长孙宏斌，演讲主题是将每次变化当作机会。
　　孙宏斌：我知道其实很多人都在关注我们，包括地产大腕、媒体，你们有意见直接跟我们提，这才是对话。我想每个企业都有可能犯错误，因为环境等因素是在不断变化的，作为房地产行业来说，这几年的变化也是挺大的，比如土地政策，121文件，但是有变化是特别正常的现象，变化是一种常态，所以我们的企业要学习如何来应对变化，这是摆在我们面前的问题。要拥抱变化、拥抱变革。
　　我要讲几个问题。第一个问题是100亿销售回款从哪里来。我想每个企业最重要的战略是制定目标，但制定目标也是比较麻烦的。我原来不太理解的商业模式的概念，光靠看书学不会，但现在我理解了，其实应该在办公司以前就明确商业模式，不过现在很多人可能还是没有意识到这个问题。第二个问题是关于顺驰发展遇到的风险有多大。第三个是宏观调控影响了什么。第四个是我们在干什么。
　　我们看看宏观调控的影响在哪里，做个简单的公式，就可以告诉你们，我们2004年的目标是如何定出来的。房地产的行业和其他的行业不一样，不是你想定多少就实现多少的，你必须在去年、前年、甚至大前年就定了目标。明年的营业额要达到多少，必须在三四年前定下来。因为你拿到一个项目以后，办手续是需要很长时间的。我们今年的目标实现靠的是2003年已经开盘和2004年继续在买的项目，也包括更早以前的项目。今年我们在天津已经做了70个亿，而所有的项目全部是在三、五年前就买的地。所以，我认为制定目标要考虑三个因素：企业战略、宏观形势、行业环境。
　　我们100亿的目标不是幻想，是理想。当我们定了目标的时候，我们一定是朝那个目标做的，我不是非要做第一，不是非要做成什么样，但做第一是我们的理想，从1994年出狱做到现在，就算是做第二，我也不丢人。
　　我们有理想，我们有追求。但这个理想不只是我一个人的理想，是全体员工的理想，我们一直在提供机会给我们的员工。我们也是非常务实的企业，你完不成目标就要承担责任走人。
　　我一直崇尚特别简单的商业模式，商业模式越简单就越能说服别人和获得别人的支持，你只要回答你的钱从哪里来，你的钱去哪里，然后你是什么时候再拿回来。顺驰的大项目都有合作伙伴，通过合作伙伴风险共担。
　　总结一下我刚才说的，我们公司在狂风暴雨下长大的大树，不经过狂风暴雨，企业不可能发展，这是我们最大的体会，我们在成长，在快速成长，我们以积极地长远地眼光看宏观调控，只要抓住这个机遇，就可以把风险变成机遇，做出判断和分析，然后再有坚决的行动，就能抓住机遇。
　　听众：有的人说顺驰改变的是房地产业的游戏规则，你考虑过这点吗？如果顺驰的100亿的目标没有完成，会有怎样的结果？你演讲的风格跟潘总不同，你自己怎么评价自己的个性？
　　孙宏斌：我想顺驰没有改变房地产业的游戏规则。所有的开发商都是按照基本相同的商业模式做的。我们为什么被认为是黑马、另类？从成立公司的那一天起，我就在解决基本问题，我关注企业战略的执行，因为这是企业发展最基本的问题。所以我认为，顺驰做到今天的规模是必然的，我们按照最基本规则做事，不改变规则。
　　100亿的目标是可以完成的，因为“万一“已经发生了，还有什么万一比宏观调控更重要？宏观调控就是我们原来想的“万一“，现在已经过去了。
　　我不是偏激的人，我只是说实话不糊弄人。

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孙宏斌博鳌独语：谁才是真正的房地产领袖企业

“地产进化论：宏观调控下的物种选择”博鳌•21世纪房地产论坛2005年8月5日在中国海南博鳌正式拉开大幕。本次论坛将广邀中国地产界的巨头、中国金融界的才智及致力于中国地产行业的精英近500余人就最新市场语境下的中国房地产政策，解构行业发展新路径，共同推动中国房地产行业发展进行深度探讨、批判及群策群智。本次论坛还将首次启动“中国地产行业六方会谈”。以下为融创集团董事长孙宏斌发言实录：

　融创集团董事长孙宏斌：我感冒了，为了参加本次的会议，我吃了很多的药，如果讲得不好，就是吃多了药。(现场笑)如果讲得不对，就是吃错了药(现场笑)。
　　我来博螯的心情是很好的，去年大家都很轻松，我却不轻松。今年我很轻松，但是去年很多人今年都没有来了，而我来了(现场笑声)。我们讨论了很多的政策，讨论了宏观的东西。我认为，不管政策如何变，对于开发商来说，能够做的事情不多，能够做什么就做什么，其他大部分与我们没有关系。
　　所以我想，去年我发言的题目是“把每次变化作为机会”去年是说适应变化，企业如何适应。今年我说“如何主动的适应变化”。
　　这里讲三点：
　　一、这一年证明我们是对的
　　二、对房地产行业现状及未来的共识
　　三、谁是未来中国房地产行业的市场领导者
　　这一年证明我们是对的
　　1、我们对形势的判断是对的
　　现在回头看去年，或者在02、03年我们对形势判断是对的，对于土地市场的判断以及金融的判断我们是对的。陈淮所长说了所有的金融和土地政策都已经几年了，到了现在也没有新的政策出来。主要是限制投机和投资，所以我们的判断是对的。
　　2、成为一家全国性的地产企业的行动是坚决和成功的
　　03前我们是一个城市的开发商，我们在这二年我们成为全国性的开发商的努力是坚决成功的。现在我们已经是全国性的开发商，在一个城市的开发比重已经下降到30%。
　　3、我们的调整是主动的，该干什么的时候我们在干什么
　　我们的调整是主动的，去年8月份开会的时候，我就说，五个月还等不急吗？去年我们一直在调整。我们的调整是及时的，该干什么就干什么，该扩张就扩张。
　　我们现在的方向聚焦在产品上，该干什么就干什么。任何一家发展商如果现在才做全国性代价是非常大的。因为土地的情况已经不同了，大家知道北京在前几天有一个拍卖，那块土地我们已经追踪了一年，按照过去大家说土地的底价17亿元已经比较高，现在是25.6亿元，高了8亿元但是还没有拿到。所以说该扩张的时候我们扩张了，该稳健持续的时候，我们在持续了。我想我们是对的。
　　对房地产行业现状及未来的共识
　　1、新政保证房地产行业的持续健康发展，关键是每个企业如何度过现在，又为未来做什么
　  所谓共识就是我所说的都是共识的东西，如果你不是这样认为，那就是就错了。(笑)我认为现在所有的政策对行业的健康发展是有好处的，作为开发商来说，如果房价不断上涨，地价也不断上涨。地价如何出来的，是按市场计算的。而且是按照将来的市场计算的，如果房价都上升的时候，对开发商的可持续发展也有影响。对行业来说调控肯定是好的，对企业的可持续发展是好的，具体的来说，开发商的痛处在于“如何渡过眼前的困难”。
　　2、新政对市场的影响远远大于去年的宏观调整，但现在市场已走出低谷，并开始缓慢回升
　　今年的调控比去年影响大得多，对行业的影响要大得多。我理解政策就是不能让房价出现大起大落，要限制投资投机结构。但是，这种政策的出台，对消费信心的影响以及老百姓持币观望是很有影响的。如果老说降价，他等一、二个月是正常的。今年对市场的影响比去年大得多，去年不管怎么说，市场的销售对我们的影响不大，因为销售量增加了，今年的销售量下降比较大。但是我认为今年已经从谷底开始往上走了。现在上海每月卖房屋已经达到了400多套，调控的时候每天大约是七、八十套，这是一个平均数。顺驰职业在全国25个城市都在卖房子，从二手房的交易情况来看，我认为调控已经到了谷底。
　　我认为现在不会有新的政策出台了，在新的政策对消费信息和老百姓持币观望的影响比较大。
　　3、优秀的企业更具竞争优势，企业间的两极分化和优胜劣汰加速
　　 企业的优胜劣汰加快了，新政的最大受益者是银行，首付比例提高了，影响最大的还有富人和低收入者。
　　4、支持房地产行业的源动力没有改变，市场最终取决于供求关系，行业长期持续向好
　　我要强调一下，不管政策如何调整，市场是最终决定供求关系的，因为房地产世界市场经济的增长不会改变。北京、上海的国际化的情况不会改变，所以市场是取决于供求关系的。如果按照陈淮所长说的，每年解决5%的情况，商品房的供应量一定会减少，经济适用房也会增长。具体的我就不说了，因为说了对我不好(笑)
　　5、人民币进入升值通道，不动产价格将上升
　　人民币一定在上升通道中，下一个百分一还是百分之三并不重要，因为我们正在升值通道中。不管中央如何说，国外的资本已经认为人民币已经处于上升通道中，所以我认为外资还会进来的，热钱会进来，这个价格正在不断的上升。
　　人民币升值通道中影响最大的就是出口，出口对应该的影响，工业区也是很重要的，不动产价值也相应的上升了，我想这是一个共识，如果不是共识，这不是我的事情。
　　谁是未来中国房地产行业的市场领导者
　　行业领导者应具备的条件：
　　1、有远大理想 市场判断准确 适应变化 主动变革的企业
　　2、全国化发展的企业
　　管理分布很广的、区域性很强的很多公司
　　较好地平衡利润和增长
　　优化和管理投资组合
　　3、通过管理现金流，管理快速发展带来的风险
　　4、通过内生发展而不是收购兼并成长
　　房地产行业在国民经济中占的比重太重了，所有的部门都可以管，谁都可以调控，所以政策变化会很多，因为每个不同的部门的角度不同。从银行角度要降低风险，政府要解决普通老百姓的住房目标。市场变化是非常正常的。如果一个企业一感觉到形势变化就无法生存了，就有问题了。在这个行业里面要顺应变化，或者主动的变，是非常重要的。别的行业创新是非常重要的，有的行业成本是非常重要，我们的行业要适应变化是非常重要的。
　　这个行业要成为全国性的领导者，一定要成为全国性的企业，很多人都说，美国为什么没有大的房地产公司，国际上为什么没有，香港为什么有。原因在于土地政策的供应。所以在香港，土地政策就是谁有钱谁可以购买。在美国并不是这样的，购买一块地要谈判要几年，购买了土地之后还要进行规划，也要几年，基本上资本再大，也不快，在中国是可以的，所以全球化是必然的。
　　现在我们的公司面临的问题与我觉得与跨国公司面临的问题完全是一样的，都要涉及到本地化，本土化，所以管理上是非常难的事情。
　　平衡利润和稳步增长是非常难的事情。你做企业，平衡利润和增长是非常难的事情，但是今天我想说，如果你要想将利润做好也是容易的。你要利用很多的管理工具和手段，你要向别人学习，自己发力控制局面，但是你要想全国性的增长是非常难的。如果想做全国性的公司，在二、三十个公司做，要面临很大的风险，我们现在基本上已经将该犯的错误都已经犯了。
　　在全国能做好一个项目的我想有1000多个人。如果能将一个城市做到几个城市同时开动项目，做好几个项目，我想中国最多有10个人。如果要十几个城市开工，做到几十个项目，我想只有一个人。我不是指我啊(全场笑)。(孙小声嘀咕)可能是汪浩。
　　国外的投资者喜欢讲，优化投资管理组合，很多投资者问，你有多少的office、商业，但是，你目前在中国投资公司，不是说你有多少写字楼、可出租物业就是好的，目前中国的阶段管理是很重要的。中国的城市发展很不平衡，你在那个城市做那块地差异太大了。现在在上海做土地风险比较大，其他的城市可能还是上海十五年前的水平，不同的管理要不同的组合，你的管理并不是出租物业，而是管理如何在那个城市购买下一块土地。这是非常重要的，这是必然的。在全国化的发展过程中碰到很多难的事情和风险的事情，任何一个公司做全国性的发展，都有很多的风险。
　　作为市场的领导者，还要考虑增长的问题，现在很多的房地产公司都很小。如果做全国性的公司，你的规模一定要达到500亿以上，这个行业的增长都达到了26%，所以你的增长一定要达到30%以上，所以管理上是非常难的。我们的管理感受有两点：
　　我们对价格是非常敏感的。如果做得不好，降价马上就可以卖出去了。因为中国金融知识不够的时候，现金流管理得好很有好处。现金流管理好要充实资本金，资本金少是很累的，我们最近跟大的国际投资商谈的时候，他们其实是和银行一样，他们也要控制风险。每个项目我们都有合作者，让合作者入资本金。
　　最后一点，将来中国大的开发商一定要通过自己的发展而来的，而不是通过收购和兼并。我们也作了一些收购和兼并，想通过收购和兼并拿它的地，这个阶段的管理和市场要知道目的是怎样的？并不是通过收购和兼并降低成本，目的是拿地。
　　我想现在该干的时候就干什么，很多人不知道该干什么，或者不知道什么时候该干，有的人知道什么时候该干，但是没有干，所以我认为该干什么就要干，这是特别重要的。

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REITS对中国金融、房地产及资本市场的战略意义

　　上海瑞思房地产投资管理有限公司王世渝：大家下午好！这个题目比较大，是应该讲给经济学家，或者政府官员听的，我的这个题目，最近给中央领导写了一封信也反应了。我发觉中央领导不明白，瑞思与中国房地产和中国资本市场的一些问题，所以我就写了一封信。不久前我们号称中国资本市场的黄金生老先生拜会过我。他说澳大利亚总理与中国高层领导接触的时候，全面介绍了澳大利亚的市场情况。于是高速了黄先生，你是中国金融的老前辈，是否可以做研究。黄金生在监狱很多年，也不好说这件事，就让我做这件事，之后交给北京的某某领导。所以今天正好把这个比较拿过来，我发现经济学家和金融学家也走了，在座的更多的是关心房地产业，所以谈一下瑞思跟房地产的关系。

　　信托和银行共同作了一个产品，不是单纯的信托也不是单纯的银行产品，国内很早尝试的是在海南尝试的，当时在92年海南的房地产公司，曾经将三亚的一个项目，按1米做成单位进行销售，有一点像瑞思，但是不能流通因为没有政策法规。这段时间，我老是在各个地方讲瑞思，他们认为我在为瑞思布道，通过这件事情来说明这个问题。小平同志当年说过，可以搞一下故事，如果搞不好，可以关闭，但是要留下一个尾巴，将来好了再继续搞，现在已经开始搞了股权分置的改革，我多么希望小平可以说一下瑞思也是好的东西。

　　我在海南岛打造了中国资本市场早期的巨额就是海南的瑞思，当时我们已经控股了四个半的上市公司，股份制对于中国的企业来讲是非常有意义的。96年我在北京创造了另外一个公司，三年内我们创造了大批的上市公司，包括今天的吴总的公司。吴总的公司上市是一个奇迹，在上市之前，吴总的公司根本不像公司，它当时的名称是中华体育协会的秘书长，我们让它上市，使吴总成为中国房地产的企业家，所以我是非常欣慰的。走到今天我又发觉这是一个巨大的战略机会。讲到机会我说是战略性的机会，股份制推动了全球企业的战略和经济的历史，股份制反应到终端是什么就是小小的股票，它是全球性资本市场的体系。现在我们将股票市场回顾了以后，我们反过头来看瑞思，不要简单的将它当做金融产品，在它的背后，同样与股票一样是全球性的巨大的市场体系。这个市场体系就是房地产体系，全球的房地产体系，实际上是被金融化的房地产体系，被金融化的房地产体系。昨天他们说为什么美国没有大的房地产公司，今天到中国投资的热钱，哪一个是真正的房地产开发商，包括摩根也好，他们都不是房地产开发商，他们代表的是庞大的市场体系，现在中国的房地产市场是非常原始和落后的开发方式，这种方式与全球的市场是完全错位的，完全是两种玩法。我们一方面在讲宏观调控的时候，记者问我，为什么一方面在宏观调控，一方面外资大量的进入，他们是否认为房地产价格不高。我们讲的住宅是指将商品卖给消费者和投机者以后，这个市场与海外的资金是不同的，他们不会投资到住宅产品，也不会搞开发。只有河南的ING因为找不到好的项目，所以当了一次开发商。昨天讲了新鸿基，它的专门做地产的，所以香港有了大的开发商，因为市场是不同的，美国早就经历了这个阶段，所以美国的房地产市场是房地产基金的市场，这样的体系与股票对照一下，股票市场有三大要素，投资者、市场本身，可以提供给市场交易的产品。股票市场交易的产品的背后是上市公司，有散户和资金，中国有深圳和上海交易所，瑞思这是自己的，中国已经有巨大的数以万计的存款。

　　银行在房地产市场的贷款量太高，第二消费者在银行的存款太多。如何解决，可以用瑞思解决，消化一、二万亿到瑞思市场来。房价为什么会被抄高，如果有瑞思的话，老百姓花一万元就可以购买房屋，这是通过证券购买房屋的。大家可以通过瑞思来分享房地产的回报，你只要将股票市场上的一切产品跟瑞思分享，就想通了。瑞思跟开发商有什么关系？大家知道在浙江有一个很有名的南都集团，年初他们和万科进行了合作，就是将江苏和上海的开发项目，卖给了万科，国内的媒体有很多的报道，大家认为万科是大赢家，通过并购南都的项目进入了浙江和上海，进入了长三角，弥补了万科在长三角力量薄弱的缺陷。我的观点是相反的，我有两个观点：

　　一、这不是并购，昨天也有人，黄总说，他们的扩张不是用并购的方式，因为并购不容易发生，所以我认为万科并购南都并是完全意义的并购，并购有财务并购和，万科的并购更多的是半成品，而不是真正的公司并购。南都的股票里面没有万科的股份，仅仅是出售了两个区域的产品，这首先并不是标准的并购行为。第二我认为，南都不一定是万科，因为南都寻求到了成功转型的基础，从3月份到现在，到博螯的前几天，我几个月用了十多个小时与周总策划南都未来的转型，因为我知道出售就是转型的信号，作为传统的开发商如何转型，如何从房地产开发商转型为房地产的投资商，如果说瑞思这样的市场，大家知道香港的瑞思市场已经撤销了瑞思对香港投资的限制。我现在也接受海外很大的机构，包括最近由澳大利亚成立的澳银房产基金，与他们合作，在国内大规模的收购商业物业。如何与国际接轨，我们现在是无奈的给他们打工，我其实不愿意这么做，即使有了香港和新加坡，商业物业可以退出的市场，至少对中国的商业房地产来说也是一个很好的融资渠道，在瑞思市场上我们划分三个循环。

　　一、价值发现

　　二、价值提升

　　三、价值实现

　　不断在三个方面进行循环，从一个开发商，如何利用瑞思市场成功转型为投资商，这需要金融帮助的。通过十多个小时的工作，我想基本上说服了南都，最近他们召开董事会，决定南都的企业转型方向，如何从传统的地产开发商转型为投资商，这是一个案例，但这才刚刚开始。前面讲了陈志，我们是很好的朋友，这段时间我也在说服陈志，为什么要做这件事情。他的数字经常变，一会儿是30个，他基本上平均一个月要签订一份合同，一个月开一个铜锣湾的MALL。刚才告诉我是43个，尽管你是MALL的第一品牌和运营商，你管理了43个购物中心，严格来讲，它与你没有资产关系。重庆是一个业主，那么多的业主，你对他们没有产权约束关系，你是他们的商业关系即二房东的关系，这种商业模式，到目的为止，陈总已经是做得非常成功。如果你将瑞思研究以后，陈总的商业是有风险和危机的。

　　大家前几天看到美国的西盟进来了，是最大的MALL管理公司，你将西盟的商业运行模式研究了就知道铜锣湾的问题。我现在代表海外的基金，收购中国的物业，如果那天收购陈总铜锣湾旗下的业主的时候，怎么办？陈总管理的业主可能会被一个基金购买掉，因为中国目前为止没有任何一个机构有这样的能力购买掉所有的业主。也可能铜锣湾还有一些业主与海外的基金再接触，一旦铜锣湾管理的所有MALL被一个基金持有的时候，那个基金会说对不起我想用西梦管理，铜锣湾怎么办？这就是铜锣湾的危机，所以我就一再跟陈总讲，与其被动的，不如我们主动。我们自己主动的怎样形成一种新的商业模式，向上转型，如何从商业运行商，转型为商业运行加资产管理商，这样铜锣湾的盈利和收入模式就会发生变化，如果我们再制定五、十年的战略，铜锣湾会成为中国的西盟。

　　大家知道中国马上要进入老年社会，我们的老年人越来越多，年轻的劳动力会越来越少，如何维持中国庞大的生产力的需求，老年社会的到来，是我们很快遇到的危机，但是现在没有很好的办法解决老年的问题。于是我们研究老年的公寓，但是看一看中国的老年公寓是怎样的？

　　一、民政局下面的敬老院

　　二、开发商打着旗号卖房屋给老年人的公寓

　　我们研究一下瑞士的老年公寓，他们可以管理一百多个老年公寓，没有一个是出售的，而是出租的。如果没有瑞思就做不起来，住宅地产如果没有瑞思还可以生存，如果商业地产没有瑞思生存是很难的。这样的话，讲这些东西的目的，就是告诉大家两个信息：

　　一、房地产开发商现在面对宏观调控的时候，我们不是仅仅考虑如何收缩战线，考虑多元化的融资渠道，最好的融资渠道就是瑞思，但是现在瑞思还进不了中国，唯一的渠道就是去香港和新加坡。我呼吁我们在座的同行，大家共同的呼吁，如何创建中国的瑞思，比创建中国当年的股票市场要简单的多。第一我们有十四年股票市场的经验，也有了十四年的股票市场的教训。瑞思比股票市场简单的多，股票市场涉及到国有股，涉及到国有资产的问题，涉及到国有控股的问题，于是出现了股权分置。瑞思没有这种情况，股票市场的公司上市后，集资是公司在运行，所以大股东拿到钱后，就掏空了公司，瑞思没有这个问题，将集资给了开发商，购买物业。这样瑞思有专业的基金管理人进行管理，真正实现将产权和所有权彻底分开的。

　　股票市场上很多上市公司，赚钱了也不分红，不赚钱也不分红。瑞思是强制分配的，必须将90%分配给基金的持有人。从投资的角度来讲，老百姓十几万的投资有什么可以投资。股票市场是这样的状态，购买债权只有国债，瑞思从回报来讲，年收益是6%—7%，如果计算租金、资产增值、梅年租金的增长计算起来，瑞思的增长在美国基本上是十几，高于中国的股票，高于银行存款和债权，风险低于股票市场，所以非常符合中国老百姓的投资，我们现在存量也有了，我们的融资市场也有了。

　　瑞思是交叉的投资系统，证券由证监会管理，银监会可以监管银行，周小川有这个能力可以讲这些整合起来。美国的瑞思之所以成长到今天，他减免了所得税，中国是否有这个问题，我们的税负很高，中国是否会放弃税收的优势发展瑞思。我们现在大量的出租物业，已经将所得税交上来了吗，都隐藏着，大家都在做财务报表，有这么高的税率，是否有这么高的税收，从政策上法律上有这么高的税收的时候，必须要将财务报表真实的报上来，我们才会实际收到这么多的税收。

　　瑞思如果在上海或者深圳交易，每天产生的交易税是很多的。所以我说瑞思对于中国的市场环境来说，对宏观调控是有好处的，降低金融在房地产方面的贷款比重，也会降低银行的存款，对行行来讲，踏实一个据但的变革，粗动整个房地产行业大的转型，很多的房地产公司，包括早上的柴总，房地产公司未来的走向的时候，他是明白了瑞思的情况搞清楚了。这方面我确实希望房地产开发商，深刻的认识瑞思不是简单的产品，就像股票一样，背后有巨大的市场利益和价值。如果建立起中国的瑞思我看没有什么害处，我认为这是一个战略性的机会，对于我已作了十多年的投资经验，我认为这个机会是巨大的，机不可失，我们希望尽快促成中国瑞思的创立，如果能够在短短的二、三年等到中国瑞思的出现，这是中国所有朋友的幸事。

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现场主持人为了缓和气氛，特意将发言转向顺驰大股东孙宏斌，请孙宏斌评价一下更同意哪位经济学家的观点。

　　不想事与愿违。孙宏斌接过话筒，沉吟几秒后，冒出一句：“我没有听懂，我想确实没有听懂，这不是客气话。”主持人进一步发问追问后，孙宏斌更是出语惊人：“我从来不听经济学家的，做企业听经济学家的就完了。”语毕，孙宏斌还进一步坦诚的表示，“真的”。“确实如此！”

　　众经济学家狂批孙宏斌

　　此后，孙宏斌此语引来台上台下多位经济学家的狂批。

　　当主持人提问，“顺驰是否能够做大，做到1000亿”，请经济学家发表看法时，经济学家国资委研究中心宏观战略部部长赵晓表示：“顺驰做到1000亿，底气不足，信心不多”。

　　赵晓阐述说，“有一个理由，我认为宏斌兄不实在，他不承认要听经济学家的，但是有一句话不管你承认不承认，最优秀的企业家有愿意学习，其实他在飞机上都看书，他说从来不听经济学家的演讲，我认为不实在，如果企业真的要做大，适应未来的时代，我认为还是不够的。”

　　徐滇庆劝孙宏斌加强理论学习

　　此后的发言中，加拿大西安大略大学徐滇庆教授继续“批判”孙宏斌，徐教授表示：“老孙概括起来，不相信经济学家，政府永远是对的。这就是中国房地产业的老总们应该提高认识的地方。没有理论指导的实践是盲目的实践，没有理论指导的产业是走不远的，不要说在目前这种状态下，在未来我们一定在各方面，各企业的老总要关心国家经济改革的大事，要搞清楚，国家的大政方针，是向市场经济过渡，我们有多少的法规要创新，需要改革，至于说政府是否永远政府，政府也没有说过，我们正在转型之中，每年都出台大量新的政策，这说明过去的政策有不适应的地方。我们需要一代的人适应改革的需求。”

　　徐滇庆劝诫说，“不能要求各位有很高的理论，但最少要有经济学大二、大三的课程吧，否则说话让人笑话，会让国外的企业家笑话的。”

　　徐滇庆针对刚才与另外一位学者的观点不同的状况，解释说：“两个经济学家有三个观点，经济学家自己也吵个没完，不排除我们对事实的判断，这就需要老总们提高学习水平，政府也在不断的改革过程中，例如经济适用房的问题，搞了六年。这次大家说错了，政府官员说是错了，这个问题经过实践才发现的，政府也发现了其中的问题，所以政府也在不断的改进。学者也有不妥当的地方，同时希望我们的企业家，要更加的加强理论学习。”

海湾

8C，值得看

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中坤集团董事长黄怒波：上次在北京有一个商业地产论坛，正好在铜锣湾老总的后面，铜锣湾是我们的地产的领跑者我要批判MALL，今天我第一次见到孙红斌先生，我和他的观点不一致。我对地产届大跃进有一点不同的看法。

　　今天的题目说明中国的地产界面临生死抉择和竞争，四万家企业都要生存，但是最后变成什么样，我想谈一下自己的体会。

　　因为时间的限制，我可以讲得短暂一点。从中坤的体会我认为地产企业要负责。现在地产企业的发展过程中，大家在前段经历比较狂热的阶段，在这个阶段，大家以量取胜的。实际上中央政府在二、三年前就发出了警告，我们忽视了，所以感觉今天调控是突然的。

　　地产企业在中国是刚刚起步的，如果说在美国做不了全国性的行业，在中国我也不相信有全国性非常大的企业。这几年我们还是生存期，希望做到量入为出，将项目做好，选好项目要做好推出方案。例如清河的地从17亿元到25亿元的拍卖价，购买地的成本已经达到了四、五千元，项目的成本就达到了六千元，房价的要达到什么价格，各个公司制定的不同。

　　我做企业是保守的，这方面，我们做了一些项目，例如昌河有一个项目，在展览馆对面，拆迁费已经花费了很多。这个项目就做得比较稳定，因为它的位置约定了，在二环，我们将高容积率降下来了。降下来以后大家看到居住的品质提高了，现在购买我们项目的都是第一居所。这个时候我们又给我们下一个项目，积累了经验。

　　我们做的第二个项目的时候，也考虑了推出性。北京六项重大工程，也是三环的一个项目，即城市休闲中心，这个项目的定位也好，比我们与其要好的多，其他的项目都是500强，你要求着他们，在这里我们选择的是500强，我们选择的是家乐福，还必须先给我们一年的租金，你选择项目要与市场结合。

　　这方面是我的第一个观点，地产要起到负责任的作用，地产并不是产品，不行就淘汰，但是地产会造成土地的浪费以及对金融的冲击，还有很多消费者，他们购买你的土地有70年的居住和期望值。

　　地产的企业和项目要循序渐进，这几年我们的地产是全面开发、四处开花，现在带来的问题就是资金链的问题。我们的做法是做好一个项目，拿着另外一个项目，看着其他的项目，活到最后就是活得最好的企业。

　　地产企业要追求高美誉度，不能够追求高知名度的方式搞大跃进，这是我们的观点。我一直在讲的一个观点，从前年去年就讲，有多少企业讲我的房屋五年后不能让客户指我的脊梁骨，如果五年后他们说我的房屋好，这说明我们的项目是成功。

　　现在我们讲的都是营业额、销售量和土地的储备率，这对企业来说是很不利的，我不相信大的企业不倒，现在已经有很多的企业倒了。所以地产企业要追求高美誉度而不是高知名度。我注意到了一些企业追求高美誉度这是很好的变化，大跃进就是追求老大，例如拿了多少地，销售了多少地，储备了多少地。宏观调控时，你的战略制定得过大，你的问题就会最大，地产企业要稳定，是百年的企业，不能搞大跃进。

　　中国地产大跃进促成了宏观调控的严厉和程序，几年前国家已经发出了各种信号，我们忽视了，没有想到有这么严厉的政策，我们想地产企业是支柱行业，政府不会下狠手，现在看来，所有的企业都涉足地产企业，所有的上市公司都涉足地产企业，实际上地产企业是很专业的企业，所有的公司都进入地产企业就导致了不规范以及房价、地价上升。这方面导致了中央和地方不得不进行宏观调控。

　　我讲得很简单，就是对地产企业的生存发展进行探讨。

　　地产企业的终极目标决定了你的生存方式。孙总做的很大，他们的目标是市场的领跑者。这种生存的方式，就是要快速扩张，在全国的扩张。返过来我说做大做强，我不是说谁，暴发户导致大跃进，中国的特点就是赌，这种方式导致了很多企业的倒闭，最近看到了德隆、顾维君都在赌博。所有的大企业都在讲现在销售100亿元，过十年销售一千亿元，很少有人说如何体现中国住宅的特点和特色，很少有人说如何团结我的客户，如何让购买我的消费者的房屋，在几年后会升值，这是地产界的悲哀。

　　最近有几本书可以看一看，例如《红海战略》，企业不要过于强调竞争力，你的战略要制定得稳健。

　　我们做昌河湾就不做CBD，当时有五家房地产公司没有做，我们做了以后，我们的预期利润大大超过了他们。它的项目有特点，因为没有人跟我们竞争，非常残酷。我们做的三环项目时也没有人跟我们竞争，这就是项目的特色。大家都做MALL，我就不做。我做的就是城市的休闲，我们不是与其他的企业搞竞争，而是找出自己的生存方式。还有一个就是对土地的看法，不一定土地都要搞招、拍、挂。以土地的核心为前提，大家知道黄山的红村是我们做的，门票收入我们已经不计较了，我们作的是酒店。拿地产和旅游进行结合，这就是地产旅游。

　　我们在新疆作了120万平方米景区，我们在喀什建了一个大的度假基地，这说明地产企业发展有多种的方式，我们为五年后的发展做资金的准备，预计五年后的门票收入应该朝如20亿元，我们在黄山、宁夏、新疆，组成了一个强大的资金流，为我们今后的竞争作了很好的储备。

　　下面有几个观点和体会：要做政府和政策的好孩子，不要和政府博弈，打不过政府，政府有政府的角度，他看经济与我们是不同的，他可以随时调控，如果地产企业没有这个心里准备就很危险的，如果有这个准备，你做得稳健就是生活得最强的一个。

　　我认为北京的规划要变更，中国的土地这么紧张，是否考虑三、四环的容积率要改变。我认为容积率要有新的变动和看法。在土地的寻找上我们也有体会，现在北京市的旧城改造，城市的土地不够，现在的边边角角的土地都要用，我们要符合政府的要求，我们就在门头沟拿了土地，哪里的百姓已经拆迁走了，这样政府也高兴，老百姓也高兴，大家都高兴，不要跟其他的企业去拼，25亿元比17亿元高出了8亿元，如何挣回来。

　　凡是进入地产的企业都挣钱了，因为政府支持你，银行支持你。从美国的流程到建材我们发现，中国的地产界太舒服了，钱太好挣了，美国的地产界发挥得非常完善，不可能出现中国地产界这种情况的跨行业、低品牌意识和法律的缺位，这说明中国的地产企业活得非常滋润，我认为宏观调控后，法律会不断的完善，要想作长久的地产企业要稳健的发展。

　　地产界不能再指望这次的低谷出现后出现回升，政府不会鼓动你买房，不会再有过去的情况，也不会有拐点。同时要密切注视和重视政府发出的信号。政府也不可能不再出台政策，走到那一步要看。

　　宏观调控的周期性不可避免，任何国家都调控，包括美国，房地产的购买，首付提高，第二套的付款提高得非常高。中国地产界刚刚进入健康发展的轨道，宏观调控让大家明白钱不是那么好挣的。中国的地产企业要做负责任的企业，要有道德的，我批判的就是地产界动不动就说上流社会、高贵社会，这是暴发户的思想，这是针对谁。

　　政府也不要将地产界妖魔化，我们短短的十年，没有这些地产企业中国的城市能发展这么快吗？能解决这么多问题吗？所以舆论的趋向我认为是不成熟，有偏向的？

姣姣

菠萝蜜

也可以这样理解，中国其实还没有经济学家，或者说那些所谓的经济学家根本都没有自己的经济理论。如果菲要说是理论，还不如说是为了符合领导的一句话或者中央的一个政策。
:所以出现，白天还当红的理论，睡个觉起来，靠，错了。

赌神

海湾,我没有去参加你的培训,而在博鳌接受国内顶尖地产精英的对话,受益菲浅.本来有很多图片可以共享的,现在只能在俺的电脑里保存着.有机会再拿出来.